再窮還是能買房... 窮忙族聰明買屋20問

好房News編輯中心/整理報導

   台灣人薪資裹足不前,比起房價年年增漲,買房夢想也越來越遙遠,似乎只能當個房客...。好房News在31日舉辦名家粉絲座談會,邀請從事房地產新聞採訪20多年,長期觀察國內外房地產趨勢的資深房產專家莊瑞祥,在線上為網友解答,該如何存頭期款?存到了又要怎麼買房?逐一為網友解析。

窮忙族聰明買屋,房產專家莊瑞祥為你解答!(好房News記者陳韋帆/攝影)

1. 大哥,我一個月才三萬多不到四萬,怎麼買房呀?別耍我呀?

您好,其實月入3萬多還是有機會的,只要你有決心、步驟,由於不清楚您的儲蓄、工作穩定度及是否住在家裡或在外租屋等,如果您能提供進一步資訊,我們便可以再做討論。

2. 小坪數單價這麼高,大坪數單價看似合理但更買不起~似乎政府應該要負責任而不是我們打工族,台灣有可能扭轉這種趨勢嗎!!!!

您好,就全球人口集中都會區的趨勢來看,屬於都會房價高漲的情況,無論是台北或香港、紐約、倫敦都一個樣,這個大趨勢,到目前為止來看,似乎很難扭轉。

3. 大台北地區房價這麼高,一般上班族都沒再調薪水,沒有長輩資助,買房的頭期款都存不到,難道是逼我們回南部買房嗎?

您好, 在南部買房,並沒有什麼不好,現在南北房價價差正處於史上最大的,若您無考慮工作因素,在南部買房,居住成本低、居住品質較好,台北買1坪,南部可買4坪,也許您會考慮到在南部找不到與台北待遇相同的工作,但是別忘了!您搬回南部,生活開銷比台北少很多,因北部物價及種種開銷皆高於南部。總的來說,到南部買房很OK的!
事實上,台北房價高漲的後遺症,已經形成所謂的「島內移民」現象。很多年輕人紛紛從台北回老家就業、買便宜的房子,過著悠哉的生活。

4. 如果只是要自己住,沒有想要傳承給孩子,這樣買屋真的比租屋好嗎?如果要買,每月頂多僅能還款2萬,在哪裡買或買哪一種房比較適合呢?未來也好脫手的。

對很多頂客族而言,買房子最大的意義是在於擁有自已的窩,這種安定感是無法用金錢買到的,譬如你可以隨心所欲地去打扮你自己的房子,隨著春夏秋冬季節轉換你可以自由自在粉刷不同色彩,搭配心情等等。如果是租房的話,可能就無法享有這種生活樂趣。


至於在哪裡買呢,如果你是純自住的話,只要優先挑選你喜歡的生活環境既可以了。譬如你喜歡走路,三五分鐘以內一定要有7-11或麥當勞或菜市場等等,因為每一個人對於居住環境需求都是不一樣的。


至於是投資性的購屋動機,那你得要做一點功課,譬如位於郊區交通不便利的地方,當地的房屋供給量又龐大,這種地方就不要碰。因為一旦房市不景氣時,這些地方很可能就會出現很難脫手的風險。

5. 請問如何讓買房變成「資產」而非「負債」呢? 只領固定薪水的上班族該如何平衡買房後的現金流?

您好,房子本身就是資產,端看如何運用,如果買在市區,您可以出租,自己住在郊區,或者與爸媽同住,那麼您的房子就會是資產,多的現金流可以用來繳房貸,這樣房子就會成為資產。如果是自住,那僅是房子而已,不會是資產。

領固定薪水的人,應以先存到第一桶金為目標,同時,也可以設法向親朋好友,甚至是父母長輩集資,買了房子之後,把還給長輩的錢當作付房租,一樣可以達到短期買房的目的。

6. 真的要以房換房才能買進市區嗎?

您好,以房換房通常有3種模式:以小換大、以舊換新,以及從郊區換市區。若您的資金充足,而且一定要住在市區的話,比如部分市區的小坪數中古屋、屋齡2、30年以上、地段一般般,都可以挑到您要的房子,不見得一定要以房換房。

7. 如果只有200萬自備款,該怎麼買?買那裡好?

如果是預售屋的話,訂金、簽約、開工只要付三成,那等於是200萬,可以買到總價700萬的房子,那以目前房價來看,可以在時價登錄網站搜尋適合的標的做為參考,在依據自己的工作地點,上下班的距離作為依據,選擇適合自己的房子。

8. 最近大家都在看衰房市,尤其聽說央行要升息了,現在買房有什麼風險要留意的嗎?在負債比例上是不是應該要做調整?(薪水的五成降到三成,或是更低之類的)只是這樣,對於月領三萬多塊的上班族來說,拿三成繳房貸,就差不多是一萬塊,這樣真的買得起房子嗎?

您好,首先要先釐清買房的動機,常見的投資型與自住型兩種。就自住而言,最重要的是看符合居住需求及購屋能力,就因為是自住需求,買進後也不會在短期內出脫,因此房價的漲跌,基本上跟您沒有太大關係。
假設月入3萬5,目前租金1萬左右,這筆費用等同於約500萬房貸的利息,若您的工作穩定度高,持續繳房貸利息是沒問題的,不妨考慮買房,但是別忘了!要先有一筆自備款才行。
至於升息問題,升息是個趨勢,但升幅是緩慢的,您的薪水也會緩步增加,不必過於擔心升息對於買房的衝擊。

9. 只有50萬存款,職業行政小姐一個月薪水2萬出頭,想在南部買房,該怎麼辦。目前是租房子,無法存太多錢...沒有家可以住,一個人。

除了台北、新北、桃園、新竹、台中、高雄之外,房價都還不算太高,有50萬的存款的話,你的目標應該還是要繼續努力存錢。以台灣的租金行情來看,是全球最低的,也就是說目前在台灣租屋比買屋更划算。
因為不太清楚說沒有家可以住的真正意思是什麼,那以你的薪資每月只有兩萬來看,最好是與家人同住,如果沒有家人,那有沒有親戚,或是公司有沒有宿舍,再不然是不是有同事可以合租節省開支,減少消費集中火力,訂下存款的計畫,總有一天,會實現的買房的夢想。

10. 沒有頭期款,後面就沒戲唱了。可以建議一下存頭期款的方式嗎?

你說得一點都沒錯。買房子要先準備頭期款,也就是所謂的第一桶金,如果你是社會新鮮人的話,最好能夠要有一份好的工作跟穩定的收入,同時也要想辦法吸收理財的相關知識,因為你現在很年輕,可以負擔比較高的風險,建議可以將月收入的三分之一投入股市,賺取較高的利潤。但要小心高利潤的另一面代表著高風險,祝你好運。

如果你認為股市風險過高,也不懂股票操作,那麼你可以考慮買共同基金,現在各銀行都有共同基金服務是可以按月定額定期購買,這樣做的好處,是可以分散風險。一般來說,共同基金的投資報酬率會比銀行定存要好得多,但是同樣的,風險也比定存高,這是你要考慮的。

如果想要買房子,最快的方式,還是跟爸媽借錢或者是嫁一個有錢的老公。祝你幸福。

11. 如果頭期款只有一百萬怎麼買,買哪裏?

對首購族來說,只要有穩定的工作收入,房屋不是小套房或少數央行管制房貸的區域,一般的房屋貸款7成,100萬等於可買400到500萬的房子,這個價格的房子,你可在廣大的中南部輕易買到3房2廳的房子,即便在房價最高的大台北地區,這價位亦可在部分地區購得房子,只是屋齡高了些,所以也不必太悲觀,記得買房最重要的是房貸的支付能力,這方面若OK,100萬絕對可以買房。

12. 人生賺錢很難,如果,把全部的錢拿來住,真的太可惜了,而且,只能買爛爛的舊公寓,我寧可去租屋,不要有壓力,然後,把多的錢做其他投資~

您好,您說對了一半,不過買房未必要買在台北,同一筆錢,在南部的話,絕對不會買到爛公寓,往往是全新的透天豪宅。至於投資,包括股票、基金及黃金等投資工具,也都具虧損之風險。別忘了,若將房地產視為一種投資工具,從長期持有角度來看,它可從未讓人賠錢過。

13. 現在租金報酬率只有1.3-1.4,為何要買房?且奢侈稅及都更未影響房價,小市民要如何置產?

您好,所謂租金報酬率1.3到1.4%,是指台北市,至於台灣其他房價較低的地區,房租投報率達2%以上,還是比比皆是。即便是台北市,很多包租公、包租婆將房屋分隔出租,投報率達5%,甚至更高,所以從收租金的投資角度,只要買對房子,選對地區,坐收比銀行定存高的房租報酬還是有機會的。

14. 上班族,現金有近100萬,月薪4萬出頭,在台北市上班,我該買哪裏?

現金有100萬代表你可以得起的房子總價大約是落在300-400萬之間,雙北市已經找不到這樣的房子,在遠一點到林口、淡水或者是桃園中壢一帶的郊區,也許可以有機會找到,適合這個價錢的房子,但又可能離你工作地點太遠,或者交通不夠方便。
建議你如果要完成買屋的夢想,不妨沿著鐵軌往郊區移動,並且犧牲居住的評數,選擇小坪數或者是小套房,等到有錢之後再設法以小換大,從郊區搬回市區。

15. 請問高雄明年會繼續漲嗎? 新灣區效應能持續多久? 之後會回跌嗎?

房價的漲跌有三個主要的因素,一般專家都認為房價是受到資金、利率與政策的影響最大,剛好今天「好房News」有一篇新聞正好談到全球資金氾濫, 這條新聞值得關注,如果資金不缺的話,明年的房價要跌的機率不會太大。

高雄新灣區的生活機能越來越完善,交通建設也逐漸到位,未來的發展潛力頗為看好,但也因為如此房價其實從今年初到現在已經漲了很大一波,很多在地的鄉親們都覺得太貴了、太離譜了,怎麼會買得下去。但從資金面來看,這波漲勢似乎還沒有停息的跡象,正如剛剛說的未來一年內可能還看不到回跌。

16. 趙先生說房地產一坪250萬,不貴,您的看法呢?

您說的趙先生,指的是趙藤雄嗎?應該是吧。對於房價每個人都有自己的看法,他有他的角度,你可以不用同意他,不過以一坪250萬的價錢來看,對絕大多數的台灣人來說都是太貴的。

不過這裡要提醒的是,凡事都是一體兩面,台灣的房地產會越來越貴不是沒有道理,因為土地是有限的資源,而台灣有一個很重要的寶貝,叫做「土地私有權」是私有制,我買了一塊地或者一間房,我可以世世代代擁有它。這跟中國大陸、香港、新加坡等華人地區不同。他們所擁有的是地上權,不管年限在長,也總有到期的一天。所以我認為台灣的房地產,價值一定是比上述地區要更有價值才對。

17. 我每個月的薪水超過一半都要繳貸款,朋友說租屋比較划算,請問專家這樣對嗎?尤其聽說明年要升息,那該怎麼辦呢?

您好,的確,薪水一半都拿來繳房貸的確是個沉重負擔,很可能已經影響到生活品質,一般而言,是以不超過薪水的1/3為原則,面對明年升息之可能,建議尋求父母或家人的支援,先償還部分貸款,減少房貸壓力。

就理性角度來看,在未來房價不漲之前提下,可租屋不見得一定得買房,但對很多無殼蝸牛來說擁有一戶屬於自己的房子,這是個信念、價值觀,也是個夢想,就如同人生過程中之結婚、生子,是不可或缺的。

19. 政府打房不斷.一棒又一棒...一下奢侈稅.過沒多久又預計展延...接下來又開始討論新的囤房稅空屋稅,???一下升利率一下降房貸成數?一棒一棒的打.房價仍然驚驚漲....究竟是要讓需要的人可以買的起房?還是讓投資客口袋自動變深?還是叫台灣人一起把錢提到其他國家去置產??

您好,政府一連串的打房動作,最大問題在於頭痛醫頭、腳痛醫腳,沒有一套完整嚴謹的邏輯,房價還是居高不下,買不起的仍然買不起,最要命的是,買得起的人紛紛將資金轉向海外房市,例如,這一兩年,日本、馬來西亞等地的房地產,來自台灣的買家愈來愈多,就可說明,您說的一點都沒錯。

20. 如果現在有機會把房子賣掉還是租出去,自己找個地方租房,是否是個降低壓力的方法呢?

您好,若房子賣掉獲利不少的話,又可減輕您的貸款壓力,那麼賣屋未嘗不可,先獲利了結也是好事,況且,房價短期內震盪機會大於上漲。至於將房屋出租,自己再租房子,除非兩者有價差收入可抵目前房貸,否則意義不大。

 

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